Vender y comprar la vivienda habitual, la clave para no pagar IRPF
A la hora de vender una vivienda, uno de los impuestos que hay que pagar es el IRPF. Sin embargo, hay una manera de ahorrarte este tributo legalmente, que es usar el dinero de la venta de la vivienda para comprarte otra. En este artículo de Envy Realty te contamos todos los detalles, así que presta mucha atención.
Vender y comprar la vivienda habitual, la clave para no pagar IRPF: Requisitos para la exención de IRPF
La ley tributaria establece que no es necesario pagar el IRPF, que grava la ganancia patrimonial, cuando el dinero obtenido por la venta se usa para comprar otra vivienda. La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de adquisición de la casa y el precio de venta, que se grava con un porcentaje de IRPF mayor o menor en función de la cantidad de la que se trate. Normalmente se trata de varios miles de euros, por lo que saber cómo funciona la venta de vivienda con reinversión para evitar pagar IRPF seguro que te viene fenomenal.
Para empezar, hay que tener en cuenta cuáles son los requisitos que hay que cumplir, que son principalmente estos dos:
*Solo vale vivienda habitual
Uno de los requisitos para evitar pagar IRPF al vender una vivienda es que esta sea la vivienda habitual y que la otra casa que compres sea tu nueva vivienda habitual. Para que se considere una vivienda habitual tienes que haber vivido allí durante un mínimo de unos tres años de forma consecutiva. .La vivienda nueva comprada tiene que convertirse en la habitual y, para que se considere como tal, debemos habitarla de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de la compraventa o de la terminación de las obras (si es obra nueva).Existen algunas causas justificadas que permiten acogernos a la exención aunque no hayamos cumplido los tres años. Algunas de las que estipula la Agencia Tributaria son: un matrimonio, un divorcio o un traslado laboral. Eso sí, hay que demostrarlo y debe haber obligatoriedad en el cambio. Si Hacienda considera que el contribuyente se cambió de casa por voluntad propia no permitirá disfrutar de este beneficio.
Por tanto, sí tendrías que pagar el IRPF en el caso de que no usaras el dinero para comprar una nueva vivienda habitual y te fueras a vivir, por ejemplo, a una segunda residencia que ya tuvieras de antes o una vivienda que acabas de heredar. Hacienda considera que una cosa suple a la otra, por lo que debe ser un intercambio de una vivienda habitual por otra.
*En un plazo de dos años
El segundo requisito imprescindible para ahorrarte el IRPF al vender una vivienda es que compres la otra en un plazo máximo de dos años, ya sean anteriores o posteriores. Esto significa que, si lo prefieres, puedes usar tus ahorros para comprar una nueva casa habitual antes de vender la actual y luego quedarte los ingresos de la venta cuando se venda la de ahora, ya que, según la Ley del IRPF, reinversión “no supone invertir en la nueva vivienda exactamente el dinero obtenido específica y directamente en la transmisión de la antigua vivienda”. Tenemos dos años para hacer la reinversión: estos pueden ser anteriores o posteriores a la venta. Es decir, también podemos comprar la nueva casa antes de vender sin perder la exención, pero tiene que ser dentro de este plazo. Se entenderá que la casa que vendemos deja de ser la habitual porque nos hemos mudado a la nueva vivienda habitual
*Hay que reinvertir todo el dinero de la venta: para que la reinversión sea total debemos destinar todo el dinero de la venta en la compra de la nueva casa (o comprometernos a hacerlo dentro de los dos años). Si nos queda alguna cantidad de dinero sobrante, podemos acogernos a la exención, pero esta será parcial. Es decir, deberemos tributar por el importe no reinvertido.
¿Y qué pasa si la nueva casa es más barata que la que has vendido? En ese caso te sobrará una cantidad de dinero que sí tributará en el IRPF y tendrás que pagar los impuestos correspondientes a esa cantidad.
¿Y si quiero pedir hipoteca con la nueva casa?
Se puede dar el caso de que quieras pedir un préstamo hipotecario en la nueva casa, pero como una hipoteca se tarda más de dos años en pagar, puedes pensar que sí tendrás que pagar el IRPF de la cantidad que quede por pagar después de esos dos años. Sin embargo, en estos casos estás exento de pagar el IRPF de la cantidad pendiente por amortizar en el momento de la transmisión, así que no tienes de qué preocuparte.No es incompatible pedir una hipoteca con la aplicación de la reinversión. Es decir, podemos acogernos a la exención aunque vayamos a pedir financiación para comprar la nueva casa. Eso sí, debemos utilizar el dinero de la venta para pagar las cuotas de la hipoteca (o para reponer los ahorros que usamos para comprar la casa si lo hacemos antes de vender). Es decir, no tiene porqué ser exactamente el mismo dinero físico, pero sí una cantidad equivalente.
Sin embargo, esta posibilidad no ha estado exenta de polémica, ya que, como hemos dicho, la Agencia Tributaria da dos años de plazo para hacer la reinversión y antes consideraba exenta solo la cantidad del dinero que se usaba para pagar las cuotas dentro de esos dos años. Pasado ese lapso, hacía tributar a los contribuyentes por la cantidad no reinvertida.
No obstante, recientemente el Tribunal Supremo dictaminó que se debe considerar que la cantidad reinvertida es el total del dinero de la venta (la hipoteca la vamos pagando a lo largo de varios años) y no solo las cuotas que pagamos en dos años. Aunque, el fallo es reciente y existen numerosas sentencias contradictorias en las demandas que han interpuesto los contribuyentes al respecto (por ejemplo, el TSJ de Cataluña antes se había pronunciado en sentido contrario). Por este motivo, es aconsejable buscar asesoramiento fiscal de un experto, si nos encontramos en un caso como este.
¿Cómo se recoge la exención del IRPF en la declaración de la renta?
Para terminar, vamos a ver brevemente cómo se recoge la exención del IRPF en la declaración de la renta.
- Cuando la reinversión se produce en el mismo ejercicio en el que se obtiene la ganancia patrimonial o en los dos años anteriores, no es necesario hacer nada.
- Cuando tengas la intención de reinvertir el dinero en los dos años siguientes a la venta, deberás hacer constar en la declaración del ejercicio en el que obtenga la ganancia patrimonial tu intención de reinvertir el ingreso.
Finalmente, esperamos que hayas entendido cómo funciona la venta de vivienda con reinversión para evitar pagar el IRPF. Nosotros te recomendamos contar con alguno de los profesionales inmobiliarios de Envy Realty con el objetivo de no cometer ningún error y de simplificar el proceso.