Si has heredado una casa en Cataluña y te planteas venderla, es posible que no tengas muy claros los pasos que tienes que dar. ¿Qué impuestos tienes que pagar por la venta de una casa heredada? ¿Cuáles son los trámites que tienes que realizar? ¿Y si sois varios herederos y alguno no quiere vender?
En este artículo de Envy Realty te resolvemos estas dudas y muchas más sobre cómo vender una casa heredada en Cataluña. ¡Vamos allá!
1.¿Cómo registrarse como propietario de una casa heredada en Cataluña?
Para vender una casa heredada en Cataluña, hay que registrarse como propietario.Si no es usted el único heredero de una propiedad -y la venta se dividirá de acuerdo con un testamento o con la ley catalana- entonces todos los copropietarios deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente.
Estos son los trámites que deberá realizar para inscribirse como propietario (o copropietario) de una vivienda heredada:
Para registrarse como propietario de una casa heredada en Cataluña, se deben seguir los siguientes pasos:
1-Debes tener el testamento del fallecido
Si no hay testamento, hay que hacer un documento de intestato en el que se adjudica la herencia por rango de sangre, tal y como dicta la Ley de sucesiones de Cataluña-
2-Debes tener el Certificado de Últimas Voluntades
Este documento confirma que una persona ha creado un testamento, y debe ser firmado ante un notario. Puede obtenerlo en el Ministerio de Justicia.
3-Debe tener el certificado de defunción
Puede obtenerlo en el Registro Civil correspondiente en persona, o por Internet a través de este enlace del Gobierno.
4-Debes aceptar oficialmente la herencia
Puede hacerlo ante un notario. Si es usted el único heredero, deberá firmar la instancia de aceptación. Si hay varios herederos, los documentos que hay que firmar ante notario se llaman escritura de adjudicación o escritura de aceptación de herencia. Este documento determina el porcentaje de las herencias que corresponde a cada uno de los beneficiarios.
5-Debes pagar los impuestos de la herencia
En este apartado, es donde aplica el tema de honorario de agencia. Y es que hay dos tipos de impuestos aplicables al heredar una propiedad en Cataluña: el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y el Impuesto de Plusvalía. Consulte el paso 2 sobre los impuestos al vender una casa heredada.
6-Debes formalizar la propiedad de la vivienda
Una vez cumplidos todos los documentos y trámites anteriores, debe acudir al Registro de la Propiedad correspondiente e inscribirse a sí mismo o a otros herederos como propietario o copropietario de una vivienda heredada.
Una vez que esté oficialmente registrado como propietario -o colectivamente como copropietario- puede proceder a la venta de su casa heredada.
Este documento confirma que una persona ha creado un testamento, y debe ser firmado ante un notario. Puede obtenerlo en el Ministerio de Justicia.
Resumen:
- Obtener un certificado de herencia emitido por un notario.
- Presentar el certificado de herencia en el Registro de la Propiedad correspondiente.
- Presentar una escritura pública de adjudicación de bienes heredados ante un notario.
- Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para inscribir la herencia y el registro de la propiedad a nombre del nuevo propietario.
- Pagar los impuestos correspondientes, como el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal, así como otros impuestos.
Asimismo, para realizar este trámite hay que tener en cuenta que son necesarios algunos documentos, como el testamento del fallecido, el certificado de últimas voluntades y el certificado de defunción, además de aceptar la herencia.
No obstante, es recomendable consultar con un abogado o un asesor fiscal como los de Envy Realty para asegurarse de cumplir con todas las obligaciones fiscales y legales correspondientes y evitar cualquier problema futuro.
Pagar impuestos al vender una casa heredada
¿Qué impuestos hay que pagar por una casa heredada en Cataluña?
Otra de las dudas más frecuentes es sobre los impuestos que hay que pagar por una casa heredada en Cataluña.El impuesto de sucesiones en Cataluña, funciona según el mismo principio que en toda España: el sujeto pasivo es la persona que recibe la herencia, no el fallecido.A continuación encontrará información sobre los dos principales impuestos que debe tener en cuenta: el impuesto de sucesiones y el impuesto de plusvalía.(Nota: el impuesto de sucesiones y el de plusvalía se pagan antes de registrarse como propietario de una casa heredada y se vuelve a pagar el impuesto de plusvalía después de vender la casa heredada).
Si se hereda una casa junto con otros activos o bienes, el impuesto de sucesiones se calculará sobre el valor total de todos los activos de la herencia.¿Cuál es el porcentaje del impuesto de sucesiones y donaciones en Cataluña? El porcentaje que se aplica sobre la base liquidable del impuesto dependerá del importe de esa base liquidable.El impuesto de sucesiones en Cataluña oscila entre el 7% y el 32% dependiendo de la cantidad heredada. A la base imponible se le suelen restar las deducciones pertinentes, aunque también se tiene en cuenta el patrimonio existente del heredero.
¿Cuánto hay que pagar de impuesto de sucesiones al vender una casa heredada en Cataluña?
En el caso de Cataluña, el impuesto de sucesiones oscila entre el 7 y el 32 %. Además, hay que tener en cuenta que a la base imponible hay que restarle las deducciones correspondientes. Por ejemplo, hay una reducción del 95 % cuando se trata de la vivienda familiar y el beneficiario es el cónyuge, los hijos o los padres del propietario, por lo que conviene tener muy en cuenta este tipo de reducciones.
En general, las deducciones dependen del grado de parentesco entre el fallecido y el heredero. Además, cabe destacar que el impuesto de sucesiones de una casa heredada se cobra según el valor actual de la propiedad.Uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta si no sabes cómo vender una casa heredada en Cataluña es cuánto hay que pagar de plusvalía. Este impuesto se debe pagar después de aceptar la herencia y antes de registrarse como propietario.
¡Atento! Estas son las tarifas al Impuesto de Sucesiones en Cataluña
Base liquidable hasta… | Cuota íntegra | Resto de base liquidable hasta… | Tipo aplicable |
0 € | 0 € | 50.000 € | 7 % |
50.000 € | 3.500 € | 150.000 € | 11 % |
150.000 € | 14.500 € | 400.000 € | 17 % |
400.000 € | 57.000 € | 800.000 € | 24 % |
800.000 € | 153.000 € | En adelante | 32 % |
Una vez obtenida la cuota íntegra, sobre ella se aplicará un coeficiente multiplicador según el grupo de parentesco y el patrimonio preexistente. Y así obtendrás la cuota tributaria. ¡Atento!
Patrimonio preexistente | Coeficiente multiplicador | ||
Grupos I y II | Grupo III | Grupo IV | |
De 0 € a 500.000 € | 1 | 1,5882 | 2 |
Desde 500.000,01 € a 2.000.000 € | 1,1 | 1,5882 | 2 |
De 2.000.000,01 € a 4.000.000 € | 1,15 | 1,5882 | 2 |
Más de 4.000.000 € | 1,2 | 1,5882 | 2 |
Paso a paso: ¿cómo se calcula el tributo del ISD en Cataluña?
Con lo visto, para entender cómo varía la cantidad a pagar según los tramos determinados en la normativa autonómica de Cataluña, tocará atender a los cuatro pasos que te vamos a explicar:
Calcula la masa hereditaria
Aplica las reducciones
Determina la cuota tributaria
Cuenta las bonificaciones
- Lo primero será calcular la masa hereditaria: suma los bienes heredados y resta las deudas.
- El siguiente paso será aplicar las reducciones, sobre las que nos centraremos más tarde.
- Para continuar, será necesario determinar la cuota tributaria, según las tablas superiores.
- Por último, para establecer la cantidad deberás aplicar las deducciones o bonificaciones.
Tras todo esto, obtendrás la cuota a pagar por el Impuesto de Sucesiones. Con todo, queda claro que no existen exenciones a la hora de abonar el tributo. De esta manera, no hay posibilidad de evitar la obligación de abonarlo, aunque podrás pagar una cantidad mínima.
Reducciones
Beneficios en el Impuesto de Sucesiones en Cataluña
¿Cuáles son las reducciones sobre las sucesiones en Cataluña?
Diferentes reducciones según la relación de parentesco con el fallecido
Como su propio nombre indica, esta reducción varía según la relación familiar que cumpla el heredero con respecto al fallecido. Así, la cantidad reducida cambiará según el grupo a aplicar:
Grupo I | La reducción será de 100.000 €, más 12.000 € por cada año menor a partir de los 21 años de edad, hasta reducir un límite de 196.000 € |
Grupo II | El cónyuge y/o tu pareja estable tendrán una reducción de 100.000 € |
Si tu hijo es mayor de 21 años, su reducción será de 100.000 € | |
Para el resto de descendientes, se aplica una reducción de 50.000 € | |
Los ascendientes se reducirán 30.000 € | |
Si el familiar tiene 75 años o más, la reducción es de 275.000 € | |
Grupo III | Su reducción será de 8.000 € |
Sobre la reducción a aplicar para las personas con un grado de discapacidad
Para optar a esta rebaja, en Cataluña se especifica que debe quedar acreditada a partir de una resolución del ICASS, del INSS o a partir de una sentencia de incapacitación legal. Al reconocer la discapacidad, la reducción varía según el grado de minusvalía de la persona fallecida. Por un lado, cuando el fallecido tenga un grado de minusvalía igual o superior al 33 %, la reducción será de 275.000 €. Y, por el otro, si es igual o superior al 65 %, será de 650.000 €. ¡Cuenta con esto!
Si adquieres la vivienda habitual del fallecido, la reducción catalana es…
Al adquirir la vivienda habitual del fallecido, y siempre que los herederos sean el cónyuge, pareja estable, conviviente en una relación de ayuda mutua, descendientes, ascendientes o colaterales, la reducción que se efectuará será del 95% sobre el valor de la vivienda. No obstante, en estos casos, el límite de aplicación es de 500.000 € en total, es decir, 180.000 € por heredero.
Cuando la reducción se aplica por los seguros contratados por el difunto…
En estos caso, las reducciones van a depender tanto de la fecha la póliza como de la fecha de defunción de la persona. Así, se darán tres supuestos: (1) si la póliza fue contratada antes del 19 de enero de 1987, (2) si se firmó después del 19 de enero de 1987 y (3) si la contratación del seguro concurre, a la vez, entre fechas anteriores y posteriores al 19 de enero de 1987.
Dos reducciones diferentes: por adquirir participaciones en una sociedad y tras tomar los bienes y derechos de una actividad económica
Cuando quien reciba las participaciones sea el cónyuge, pareja estable, descendientes, ascendientes o colaterales de hasta el Grupo III del difunto, la reducción será del 95% sobre su valor. En caso de adquirir los elementos patrimoniales de la actividad empresarial, la reducción será la misma, aunque, para obtenerla, el bien debe utilizarse durante los 5 años posteriores.
Otras posibles reducciones sobre el Impuesto de Sucesiones en Cataluña
Ya te hemos explicado las reducciones más importantes, pero el listado se completa con estas:
Más reducciones para el Impuesto de Sucesiones en Cataluña | |||
Al recibir fincas rústicas de dedicación forestal | Tras adquirir bienes de explotaciones agrarias | Reducción por heredar bienes del patrimonio cultural | Por adquisición de bienes del patrimonio natural |
Por ejemplo, la mayor reducción posible se aplica cuando el inmueble heredado era la vivienda familiar principal del fallecido, y cuando los beneficiarios son el cónyuge, el hijo o el padre del fallecido. En este caso, se aplica una reducción del 95% sobre la base imponible hasta 500.000 euros. Por tanto, si la casa vale 400.000 euros, la base imponible se reduce a 20.000 euros.
(Nota: Si se solicita esta reducción del 95%, el inmueble no podrá venderse durante un periodo de 5 años. Téngalo en cuenta si está decidido a vender su vivienda heredada).
Sigue habiendo deducciones personales relevantes a la hora de vender una casa heredada: estas deducciones pueden ser de hasta 196.000 euros del valor de venta. Las deducciones dependen en gran medida del parentesco con el fallecido y de su edad. Puede leer más sobre este tema a través de esta guía oficial de la Generalitat de Cataluña.
Por ejemplo, la reducción de 196.000 euros sólo se aplica a los hijos pequeños del fallecido.
El impuesto de sucesiones sobre una casa heredada se cobrará según el valor actual de la propiedad. Puede leer esta guía oficial de la Generalitat de Cataluña sobre la valoración de las viviendas.
Heredar un piso o una vivienda en Cataluña, implica una ganancia económica. Por ello, los herederos están forzados a pagar el Impuesto de Sucesiones y el impuesto sobre el Incremento de Naturaleza Urbana (también conocido como impuesto a la plusvalía municipal ).
Más reducciones sobre las donaciones en Cataluña son…
Reducciones al donar la primera vivienda habitual o el dinero para adquirirla
Se aplicará la misma reducción cuando la vivienda, o el dinero para ella, sea donada y vaya a ser utilizada como primera vivienda habitual. Así, la cantidad será del 95% sobre el valor de dicho inmueble. No obstante, existen límites: generalmente, este se sitúa en los 60.000 €, pero, si existe una grado de discapacidad igual o superior a 65 %, la limitación se elevará hasta los 120.000 €.
Así es la reducción al recibir en donación el negocio empresarial o profesional
Cuando el que recibe esta donación es el cónyuge, pareja estable, descendientes, ascendientes o colaterales hasta el Grupo III, la reducción a aplicar será del 95% sobre el valor de los elementos patrimoniales de la actividad. No obstante, para poder acceder a ella, se precisan requisitos:
Los requisitos para recibir la reducción sobre el Impuesto de Sucesiones al donar un negocio son… | El donante deberá haber ejercido la actividad empresarial de forma habitual, personal y directa |
Se precisa que el donante haya cumplido 75 años | |
Los ingresos de la actividad tendrán que ser, al menos, el 50% de la totalidad de sus rendimientos | |
Se ofrecerá la reducción si el donante cesa la actividad y no percibe ningún tipo de rendimiento | |
Habrá que mantener el negocio, al menos, durante 5 años |
Sobre la reducción ante donaciones de participaciones sociales, destaca…
Si el cónyuge, pareja, descendientes, ascendientes o colaterales hasta el Grupo III reciben tal donación, su reducción será del 95% sobre el valor de las participaciones. Y los requisitos son:
¿Cuáles son los requisitos para recibir la reducción sobre el Impuesto de Sucesiones al donar participaciones sociales? | El donante tendrá que haber ejercido funciones de dirección en la empresa y haya percibido un sueldo. |
Será necesario que el donante haya cumplido 75 años, tenga gran invalidez o incapacidad permanente absoluta | |
La sociedad no tendrá como actividad principal la gestión de un patrimonio | |
La participación del donante debe ser, al menos, del 5% | |
Los ingresos de esa actividad serán, al menos, del 50% de la totalidad de sus rendimientos. | |
Es necesario que el donante cese en la actividad y no perciba rendimientos | |
El negocio se mantendrá durante 5 años |
Posible reducción por donar dinero para comprar o constituir un negocio o por recibir en donación las participaciones en sociedades
Un descendiente podrá recibir tanto una donación para constituir o comprar un negocio como las participaciones de un negocio. En tales casos, la reducción sobre el tributo será del 95% del dinero prestado, limitándose, en general, hasta los 125.000 € y hasta los 250.000 € si quien recibe la donación tiene un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Entonces, los requisitos son:
Requisitos para recibir la reducción sobre el Impuesto de Sucesiones ante la donación para constituir un negocio o de participaciones en sociedades | La donación se tiene que formalizar en 1 mes |
El que recibe la donación tiene que tener más de 40 años | |
La adquisición del negocio o participaciones se dará en el plazo de 6 meses | |
El patrimonio del que recibe la donación tiene que ser inferior a 300.000 € | |
La sociedad no tendrá como actividad principal la gestión de un patrimonio | |
El negocio deberá mantenerse durante 5 años |
Más reducciones de donaciones ante el Impuesto de Sucesiones en Cataluña
Reducción por donación de bienes del patrimonio cultural | Cuando se done al cónyuge o a otros descendientes un bien cultural de interés nacional o que forme parte del patrimonio cultural catalán, su tributación se reducirá al 95% sobre su valor |
Reducción por aportaciones a patrimonios protegidos de discapacitados | Se aplicará una reducción del 90% a las aportaciones a los patrimonios protegidos. |
Bonificaciones a la tributación catalana en sucesiones y donaciones
Ya comentamos que la legislación catalana sobre el impuesto ha cambiado. Por eso, a partir de la reforma sobre la normativa tributaria, desde el 1 de mayo de 2020, las bonificaciones sobre la tributación ante sucesiones y donaciones se aplican teniendo en cuenta dos normas:
- Por un lado, se ofrece una bonificación del 99% para los cónyuges, incluyendo lo recibido por los beneficiarios de seguros de vida, que se añaden en el resto de bienes y derechos.
- Por otro, para el resto de herederos de los grupos I y II, la bonificación se aplicará a partir del porcentaje medio ponderado que se alcance como resultado de la aplicación para cada tramo de base imponible según los porcentajes que se presentan a continuación:
¿Cómo son las bonificaciones para los contribuyentes del Grupo I? | |||
Base imponible de hasta… | Bonificación | Resto de base imponible de hasta… | Bonificación marginal |
0 € | 0 % | 100.000 € | 99 % |
100.000 € | 99 % | 100.000 € | 97 % |
200.000 € | 98 % | 100.000 € | 95 % |
300.000 € | 97 % | 200.000 € | 90 % |
500.000 € | 94,2 % | 250.000 € | 80 % |
750.000 € | 89,47 % | 250.000 € | 70 % |
1.000.000 € | 84,6 % | 500.000 € | 60 % |
1.500.000 € | 76,4 % | 500.000 € | 50 % |
2.000.000 € | 69,8 % | 500.000 € | 40 % |
2.500.000 € | 63,84 % | 500.000 € | 25 % |
3.000.000 € | 57,37 % | En adelante | 20 % |
¿Cómo son las bonificaciones para los contribuyentes del Grupo II? | |||
0 € | 0 % | 100.000 € | 60 % |
100.000 € | 60 % | 100.000 € | 55 % |
200.000 € | 57,5 % | 100.000 € | 50 % |
300.000 € | 55 % | 200.000 € | 45 % |
500.000 € | 51 % | 250.000 € | 40 % |
750.000 € | 47,33 % | 250.000 € | 35 % |
1.000.000 € | 44,25 % | 500.000 € | 30 % |
1.500.000 € | 39,5 % | 500.000 € | 25 % |
2.000.000 € | 35,88 % | 500.000 € | 20 % |
2.500.000 € | 32,7 % | 500.000 € | 10 % |
3.000.000 € | 28,92 % | En adelante | 0 % |
¿Cuanto hay que pagar de plusvalía en Barcelona por una vivienda heredada?
Más tarde, cuando se venda la casa heredada, hay que volver a pagar la plusvalía municipal, concretamente en un plazo de 30 días después de la venta. Sin embargo, para pagar la plusvalía al heredar la casa, tienes un plazo de hasta 6 meses después del fallecimiento del propietario.
¿Cuánto se paga de plusvalía por herencia en Barcelona?
A diferencia del Impuesto de Sucesiones, la Plusvalía es un impuesto Municipal, por lo que es dependiente de cada ayuntamiento. En Barcelona, el tipo impositivo a aplicar sobre la base imponible es del 30%
Cómo calcular la plusvalía municipal en Barcelona en una herencia?
Para saber con exactitud cuánto se paga de plusvalía por herencia, depende del número de años que transcurrieron desde que la persona fallecida adquirió el bien inmueble, hasta el momento actual de la transmisión. Cuanto mayor sea este número de años, mayor será el importe que se debe pagar.
¿Cómo se calcula la plusvalía en caso de herencia?
El porcentaje de incremento se calcula multiplicando el número de años transcurridos desde la adquisición, por el difunto o causante, del inmueble hasta la herencia, POR un coeficiente que establece cada Ayuntamiento, que no puede exceder del 30%
- Base imponible: Valor catastral del suelo x Número de años de propiedad x Coeficiente de incremento.
- Plusvalía municipal: Base imponible x 30%
- Base imponible: 150.000 euros x 10 x 3,5%= 52.500 euros.
- Plusvalía municipal: 52.500 euros x 30%= 15.750 euros.
Un beneficio extra: reducciones y bonificaciones ¿tienes derecho a pagar menos?
Una vez que definimos la cuota tributaria, quedan por aplicar las deducciones y bonificaciones, siempre que correspondan.
En Cataluña, la Agencia Tributaria fijó una tabla de reducciones que puedes consultar aquí.
Las principales son:
- • Reducciones por parentesco: hasta 196.000 euros.
- • Reducciones por discapacidad: entre 275.000 y 650.000 euros.
- • Reducción por adquisición de vivienda habitual: 95% del valor de la vivienda con límite conjunto de 500.000 euros.
- • Reducción para personas mayores de 75 años: de 275.000 euros.
Finalmente, hemos terminado.
La pieza de ajedrez ya está pulida y lista para ser presentada. Luego de muchos cálculos, en este punto ya podrás tener una clara imagen de qué es lo que corresponde pagar si te tocó heredar un piso en Cataluña.
¿Qué pasa si no puedo pagar los impuestos de una casa heredada?
Otra de las grandes dudas al heredar una vivienda en Cataluña es qué pasa si no puedes pagar los impuestos correspondientes. Esta situación hace que muchas personas rechacen la herencia, ya que no solo hay que pagar el impuesto de sucesiones y la plusvalía municipal, sino también las posibles cuotas pendientes de la hipoteca, el recibo del IBI y otras deudas que pudiera tener esa vivienda.
Sin embargo, antes de rechazar la herencia de la vivienda es necesario informarse muy bien, pues es posible que el propietario tuviera un seguro de vida vinculado a la hipoteca y por el que la compañía de seguros pagara esas deudas.
¿Qué trámites hay que realizar para vender una casa heredada en Cataluña?
Para vender una casa heredada en Cataluña, se deben realizar los siguientes trámites:
- Obtener un certificado de herencia emitido por un notario.
- Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad correspondiente.
- Obtener un certificado de habitabilidad de la propiedad si es necesario.
- Redactar una escritura pública de venta ante un notario.
- Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para inscribir la venta y el registro de la propiedad a nombre del nuevo propietario.
- Pagar los impuestos correspondientes, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD) y cualquier otro impuesto relacionado con la propiedad.
¿Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender?
Un caso muy común son las casas que son heredadas por varias personas. En este caso, no se puede obligar a ninguno de los propietarios a vender y la casa no es un bien divisible. Lo que sí puedes hacer es comprar a los otros propietarios su parte para luego vender la vivienda entera o bien venderles a ellos la parte que te corresponde a ti.
En definitiva, vender una casa heredada en Cataluña no es una tarea fácil, por lo que lo recomendable es contar con profesionales inmobiliarios como los de Envy Realty para que te asesoren y acompañen durante todo este proceso.