¿Qué impuestos hay que pagar al vender o comprar una vivienda en Cataluña?
Los impuestos a pagar al vender una casa en Cataluña se pueden dividir en dos: los impuestos que debe pagar el vendedor y los impuestos que debe pagar el comprador.
IMPUESTOS DEL VENDEDOR
Los principales impuestos por la venta de vivienda que debe pagar el vendedor son:
– Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
– Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) PLUSVALIA
IMPUESTOS DEL COMPRADOR
Los principales impuestos que pagará el comprador de un inmueble son
– Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) del 10% en Cataluña si la propiedad es de nueva construcción.
– Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) al 1,5% en Cataluña si la propiedad es nueva.
– Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 10% en Cataluña si la propiedad es de segunda mano. Esto puede reducirse al 5% si la propiedad comprada va a ser la vivienda principal de familias numerosas, personas con discapacidad y o jóvenes compradores en Cataluña.
El importe exacto del impuesto sobre la renta que un vendedor debe pagar para vender una propiedad en Cataluña depende de la ganancia de capital, y se paga a la Agencia Tributaria.
El importe del impuesto sobre la plusvalía que debe pagar un vendedor en Cataluña depende del valor catastral de la propiedad (no del precio de venta) y del tiempo que el vendedor haya sido propietario de la misma. Este impuesto se paga al municipio en el que se encuentra la vivienda.– Mayores de 65 años. No tendrás que declarar la plusvalía de la venta de un inmueble si eres mayor de 65 años o está a tu cargo, y si el inmueble era su vivienda principal.
El vendedor, en particular, podría tener que pagar importantes impuestos por la venta de una vivienda en Cataluña. Sin embargo, estos dependen de las ganancias patrimoniales. También existen muchas exenciones y reducciones (detalladas a continuación) e incluso hay situaciones en las que el vendedor no paga ningún impuesto por la venta de una vivienda.
Si se utilizan los servicios de una agencia inmobiliaria, estos deberán ser pagados por el vendedor.
Además, el vendedor puede no tener todos los documentos necesarios para vender una propiedad en Cataluña. Algunos de estos documentos, como el certificado de eficiencia energética o la inspección técnica de edificios (ITE), pueden requerir la contratación de un especialista con un coste.
IRPF
Empezando con los impuestos a pagar en la venta de un piso, el IRPF hay que pagarlo en el caso de que vendas la vivienda a un precio superior al que lo adquiriste. Esta ganancia se debe declarar en la Declaración de la Renta y ser pagada entre enero y junio del año siguiente. En función de la ganancia tendrás que pagar un mayor o menor porcentaje de IRPF, tal y como muestra esta tabla:
% de IRPF | Ganancia patrimonial |
19 % | Hasta 6 000 € |
21 % | Entre 6 000 € y 50 000 € |
23 % | Entre 50 000 € y 200 000 € |
26 % | Más de 200 000 € |
Cabe destacar, además, que a estas ganancias se les puede restar los gastos en notaría, impuestos y comisiones de la agencia inmobiliaria. Además, para viviendas en Cataluña, existen algunas reducciones y exenciones:
- No pagas nada si eres mayor de 65 años en el caso de que sea su vivienda habitual.
- No pagas nada si reinviertes ese dinero en comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años.
- Tienes una reducción del 20 % si gracias a tu aislamiento has reducido los gastos de climatización un 7 %.
- Tienes una reducción del 40 % si has reducido el consumo de energía no renovable un 30 %.
- Tienes una reducción del 60 % si eres propietario de un bloque de pisos y has mejorado la eficiencia energética de todo el edificio.
Asimismo, si alquilas la vivienda que vas a vender, puedes descontar los gastos de mantenimiento, comunidad, recogida de basuras e impuestos.
Ampliamos el apartado:Existen exenciones y reducciones al pago del impuesto sobre la renta al vender una propiedad en Cataluña:
– No hay ganancia de capital. Si no obtuviste una ganancia de capital en tu vivienda (la vendiste por menos de lo que la compraste), no tendrás que pagar el impuesto sobre la renta. Sin embargo, tendrás que declarar la venta de la propiedad en tu declaración anual de impuestos.
– Mayores de 65 años. No tendrás que declarar la plusvalía de la venta de un inmueble si eres mayor de 65 años o está a tu cargo, y si el inmueble era su vivienda principal.
– Reinversión en vivienda habitual. Si el dinero ganado se destina a la compra de una vivienda nueva habitual -o a la renovación de tu futura vivienda principal- no tendrás que pagar el impuesto sobre la renta. Tienes un plazo de 2 años para utilizar la plusvalía de esta manera.
– Aislamiento. Si has renovado la vivienda que vendes (y has reducido los gastos de climatización en más de un 7%) puedes reducir la plusvalía expuesta al impuesto sobre la renta en un 20%.
– Eficiencia energética. Si has renovado la vivienda que vendes y has ahorrado un 30% en su consumo de energía no renovable (o has conseguido una eficiencia de A o B según la normativa de eficiencia energética de la UE) puedes reducir la plusvalía expuesta al impuesto sobre la renta en un 40%.
– Eficiencia energética en un bloque de pisos o una residencia. Si eres propietario de un bloque de pisos o una residencia y has mejorado la eficiencia energética de todo el edificio mediante reformas, puedes reducir la ganancia de capital expuesta al impuesto sobre la renta en un 60%.
– Gastos de alquiler. Si has alquilado el inmueble que vendes, puedes restar de la ganancia patrimonial expuesta al IRPF los gastos de reparación, mantenimiento, comunidad, seguros, recogida de basuras e impuestos sobre la propiedad.
Nota: Hacienda considera que una vivienda es tu residencia principal si has vivido en ella de forma ininterrumpida durante los 3 años anteriores a la venta del inmueble.
Debido a la variedad de medidas para reducir los impuestos al vender una propiedad en Cataluña, es aconsejable utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria o un contable con experiencia.
Impuesto sobre la plusvalía
El impuesto sobre la plusvalía es un impuesto que se paga al ayuntamiento en el que se encuentra una propiedad.Si vendes una vivienda en Cataluña, lo harás a uno de los 947 ayuntamientos de la comunidad autónoma. Si vendes una vivienda en Barcelona pagarás la plusvalía municipal, también conocida como Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), al Ajuntament de Barcelona.
Tanto el porcentaje del valor catastral como el valor catastral real de un inmueble son establecidos por los ayuntamientos correspondientes, y pueden encontrarse en un recibo reciente del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o en la Sede Electrónica del Catastro. Como tales, son independientes del precio real de venta de un inmueble.
Sea cual sea el método de cálculo del impuesto sobre la plusvalía a pagar al vender una propiedad en Cataluña, deberás liquidarlo en los 30 días siguientes a la venta.
El otro impuesto de venta de la vivienda es la Plusvalía Municipal, que se paga al ayuntamiento que corresponda en tu municipio. Este impuesto también recibe el nombre de Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y existen dos métodos para calcularlo:
- Plusvalía real: al precio de venta se resta el precio de compra y se multiplica por el porcentaje del valor catastral del terreno, que se encuentra en los recibos del IBI.
- Incremento objetivo de la base imponible del valor del terreno: se multiplica el valor catastral del terreno por el coeficiente que corresponda con el número de años que su propietario ha vivido en la vivienda. Puedes consultar los coeficientes en esta tabla:
Años en los que vivió su antiguo propietario | Tipo impositivo | Coeficiente |
Hasta 5 años | 30 % | 3,7 % |
Hasta 10 años | 26,5 % | 3,5 % |
Hasta 15 años | 12 % | 3,2 % |
Hasta 20 años | 12 % | 3 % |
IBI
¿Quién paga el IBI en una venta en Cataluña?
La persona titular a 1 de enero está obligada a pagar la totalidad del impuesto, aunque posteriormente se produzca la transmisión del bien. La persona que sea la nueva propietaria deberá pagar el impuesto a partir del año siguiente a la fecha de adquisición.
El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles se trata de uno de los impuestos “directos” que se impone por ser titular de los derechos sobre un bien inmueble.
Cada Ayuntamiento gestiona las fechas donde se ha de hacer este pago, pero generalmente, se hace cada 1 de enero. Ahora bien, ¿quién debe pagar este impuesto?
Aunque el IBI se puede negociar al momento de la venta de un piso o casa, lo más adecuado es que el dueño del inmueble lo asuma y lo deje listo para la venta sin ninguna deuda antes de hacer cualquier transacción sobre el bien raíz.
En caso de que se trate de una vivienda heredada, el usuario poseedor es quien debería pagar este impuesto.
Para tener una idea, el cálculo del IBI se suele hacer según el valor catastral de la vivienda, a lo que deben sumar una serie de coeficientes, reducciones y un tipo impositivo final que dependerá de cada Ayuntamiento. En el caso de Catalunya es de 0.66%.
¿Qué otros gastos tiene el vendedor de una vivienda en Cataluña?
Los impuestos no son los únicos costes que conlleva la venta de una propiedad en Cataluña. A continuación vamos a explorar algunos de los gastos extra a tener en cuenta, ya que estos podrían restar del precio de venta que usted espera recibir.
Notaría no la paga el vendedor
En Cataluña, el comprador es la persona que paga el 100% de la cuota notarial. En Navarra, se paga a partes iguales, 50% el comprador y 50% el vendedor.
El contrato de compraventa final suele ser firmado por el vendedor y el comprador ante un notario.
El notario exigirá una serie de documentos al vendedor y también facilitará la publicación del contrato de compraventa en el Registro de la Propiedad. Un contrato de compraventa redactado por un notario puede ser invocado ante un tribunal y sirve de base para cualquier posible litigio futuro.
El coste de la contratación de una notaría para la venta de una propiedad en Cataluña puede costar entre 90 y 600€ y normalmente ronda los 350 euros.
Documentos requeridos por el notario
Al acudir a un notario para firmar el contrato definitivo de compraventa, el vendedor deberá presentar varios documentos. Entre ellos, el certificado de eficiencia energética, la inspección técnica del edificio (ITP), la cédula de habitabilidad, el certificado de deuda cero (o deuda pendiente) de su entidad hipotecaria y la nota simple.
La obtención de cada uno de estos documentos mencionados tendrá un coste si no los tiene al vender un inmueble en Cataluña.
Pagos de la Cancelación de hipoteca
Si tienes pagos pendientes de la hipoteca al vender una vivienda en Cataluña, estos deben ser liquidados.
Puedes pagar tu hipoteca con el dinero de la venta de la casa – en este caso, debes presentar un certificado (Certificado de Deuda Pendiente) a la oficina del notario que muestra la cantidad de deuda que queda por pagar. El banco del comprador suele enviar un cheque a tu proveedor de hipoteca con el dinero restante para liquidar la hipoteca.
En muchas ocasiones, tu proveedor de hipoteca le cobrará por liquidar la hipoteca antes de que finalice el plazo de amortización. Esto puede costar entre 500 y 1.200 euros, dependiendo de la deuda pendiente. Ten en cuenta que solicitar estos certificados a su banco para presentarlos ante notario también puede ascender a 100€
Pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Si vas a firmar el contrato de compraventa en una notaría, se te pedirá que presentes el último pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Se trata de una formalidad para asegurarse de que el vendedor está al día con los pagos y deudas de la casa. Si no has pagado la última cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (en Cataluña el pago puede fraccionarse a lo largo del año), tendrás que liquidar este gasto.
En Cataluña, el impuesto anual sobre la propiedad es el 0,66% del valor catastral de su propiedad.
Gastos de la agencia inmobiliaria
Si utilizas los servicios de una agencia inmobiliaria para vender tu vivienda en Cataluña, normalmente pagarás un porcentaje del precio de venta como comisión de honorarios de la agencia.