Cuando un propietario de una vivienda está inmerso en el proceso de venta, se puede encontrar con dos conceptos que a veces son difíciles de distinguir: la reserva de la vivienda y el contrato de arras. Por este motivo, en este artículo de Envy Realty te vamos a explicar las diferencias entre la reserva y el contrato de arras.
¿Qué es una reserva inmobiliaria?
Un contrato de reserva inmobiliaria, es un documento en el que queda reflejada la intención del comprador de adquirir la vivienda. El funcionamiento es que el comprador entrega al vendedor como garantía una cantidad para comprometerse, que normalmente es un pequeño porcentaje del precio de la vivienda. Un contrato de reserva permite al comprador reservar la propiedad a cambio de un depósito sobre el precio de compra, mientras que el vendedor se compromete a entregar la propiedad. Básicamente, esto significa que ambas partes se comprometen a comprar y vender la propiedad sin posibilidad de cancelación.
El contrato de reserva de vivienda y el contrato de arras tienen como objetivo garantizar la operación de compraventa del inmueble normalmente durante el tiempo que necesita el comprador para vender su vivienda actual o conseguir un préstamo hipotecario.Una vez aceptada por la propiedad, la oferta o la reserva, es vinculante para ambas partes. Es decir, que la inmobiliaria dejará de hacer visitas y el piso quedará parado a la espera de firmar arras en caso de que todo vaya adelante. Este es precisamente el objetivo de la reserva
El contrato de reserva debe contener las condiciones acordadas entre el comprador y el vendedor. Debe recordar que las condiciones del contrato son vinculantes para ambas partes y constituyen la base del posterior contrato de compraventa.
Estos documentos suelen incluir una serie de puntos importantes que se tienen que cumplir. Esta es la información básica presente en la mayoría de modelos de estos contratos:
- El plazo máximo para firmar las escrituras
- Datos de identificación. Contrato de reserva Nombre y datos personales tanto para el comprador como para el vendedor.
- Descripción de la propiedad. Número catastral, dirección completa y superficie de la casa y de las posibles dependencias, como el garaje o el cobertizo.
- La cuantía de la señal, que si bien la tienen que acordar las partes, suele corresponder a una cantidad que va del 1% al 5% del precio de la vivienda
- Método de pago. En él se establece cómo se pagará el resto del precio de compra y cómo se repartirán los gastos entre el comprador y el vendedor.
- Cláusula de anulación. Pueden incluirse como opción y establecer las condiciones en las que se puede cancelar el contrato, aunque no es habitual en este tipo de contratos.
- Los nombres y los datos personales, tanto del comprador como del vendedor.
- El número de registro de la propiedad del inmueble
- El certificado de cargas
- Las cláusulas de rescisión
Derechos y obligaciones del contrato de reserva
Comprador
Derecho a comprar la propiedad en el momento y al precio acordado con el vendedor.
Está obligado a comprar la propiedad y no pueden volver aunque encuentren una propiedad mejor.
Tienen que respetar los plazos establecidos en el contrato para la entrega del dinero.
Vendedor
Derecho a vender la propiedad al precio y en el plazo acordados.
Está obligado a vender la propiedad en los términos acordados en el contrato.
Ventajas y desventajas del contrato de reserva de vivienda y contrato de arras
Una de las ventajas más importantes que tienen estos acuerdos es la seguridad que dan tanto al comprador como al vendedor de que se va a formalizar la transacción. Por su parte, el comprador se asegura de que poseerá su vivienda en el tiempo establecido y por el precio acordado en el contrato de reserva. En el caso del vendedor, supone una garantía de cuánto dinero recibirá y determina en qué momento deberá entregar la casa.
En cuanto a las desventajas, la principal es que ninguna de las dos partes puede echarse atrás una vez se haya firmado. Por eso es fundamental que el comprador se asegure antes de firmarlo de que le concederán la financiación que necesita. Además, el vendedor pierde la oportunidad de encontrar a alguien que pague más o de quedarse con la casa si cambia de idea.
Hasta aquí podría parecer que el contrato de reserva es igual que un contrato de arras, pero existen algunas diferencias. Por ejemplo, el contrato de reserva no está regulado por el Código Civil, mientras que el contrato de arras sí, por lo que la reserva tiene menos seguridad jurídica.
Pero estas herramientas no tienen la misma finalidad ni se desarrollan de igual forma: el de reserva es un contrato y, como tal, no se puede anular; mientras que el de arras es una especie de acuerdo legal y hay opción de cancelarlo una vez que paguemos lo pactado con una indemnización.
¿Qué diferencia hay entre arras y reserva?
La diferencia principal es que el contrato de reserva es un contrato, mientras que el de arras es una especie de acuerdo legal.
Asimismo, como te explicaremos más abajo, existen dos tipos de contratos de arras, mientras que los contratos de reserva son todos muy similares. Finalmente, algunos de los datos que debe incluir un contrato de reserva son la información personal del comprador y del vendedor, el importe de la señal de compra de la vivienda, la forma de pago y las cláusulas de rescisión, que normalmente no se establece ninguna, por lo que en cuanto al contenido tiene varios elementos en común con el contrato de arras.
¿Qué es un contrato de arras y la diferencia con una reserva?
Ahora que sabes las principales diferencias entre reserva y contrato de arras, veamos en qué consiste exactamente este último. Para empezar, en ambos casos la cantidad que entrega el comprador es a cuenta del precio final y condicionada a lo que se acuerde, normalmente a la concesión de la hipoteca en el caso de necesitar financiación. Ambos son contratos parecidos pero con efectos diferentes, mientras que la reserva es meramente un acto preparatorio o preliminar, la compraventa con arras trata de garantizar que se llevará a cabo una compraventa y, que de no celebrarse, exista una indemnización a pagar por la parte que se eche atrás.El contrato de arras es un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor por el que ambas partes se comprometen a iniciar todos los trámites necesarios para llegar a la firma del contrato de compraventa. El funcionamiento consiste en que el comprador da una señal al vendedor por la vivienda, que normalmente es el 10 % del precio de venta.
En cuanto a la información que se debe incluir en el contrato de arras, los datos básicos son los del comprador y vendedor, una descripción de la vivienda, el precio y la forma de pago, la cantidad de la señal y el tiempo máximo para formalizar todos los trámites antes del contrato de compraventa.
Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:
- Datos personales de la parte vendedora y compradora.
- Descripción e identificación del bien objeto de contrato.
- Precio final de la compraventa y forma de pago.
- Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).
Asimismo, cabe destacar que hay dos tipos de contratos de arras.
A diferencia del Código Civil Español, en el Código Civil Catalán solo existen dos tipos de arras: las arras confirmatorias y las penitenciales
- Arras confirmatorias. Tiene unas consecuencias idénticas al contrato de reserva de vivienda. Si alguna de las partes no cumple, se podrá reclamar a nivel legal por los daños y los perjuicios ocasionados. Si el comprador se arrepiente, perderá las arras; si es el vendedor, tendrá que devolver el doble de cantidad.
- Arras penitenciales. Supone un compromiso de compraventa, pero sí se puede romper; si lo hace el comprador, perderá el dinero entregado; si es el vendedor, deberá devolver el doble de las arras. Este modelo es el más utilizado.
Las arras penales no tienen cabida en los contratos firmados en esta comunidad autónoma.
Arras condicionadas a la obtención de la financiación
En los contratos de arras en España puede pactarse la devolución del dinero adelantado por el comprador en caso de que el Banco finalmente no conceda la financiación necesaria. Sin embargo, esta cláusula no suele ser la tónica habitual y en la mayoría de las compraventas el vendedor no acepta este condicionante.
En los contratos de arras en Cataluña, en cambio, esta opción queda regulada de manera expresa por el artículo 621-49 del Código Civil Catalán. Esto quiere decir que, a no ser que se especifique lo contrario, algo que debe quedar plasmado explícitamente en el contrato de arras, el dinero adelantado por el comprador queda condicionado en todo momento a la obtención de la hipoteca.
Es decir, a no ser que se excluya de manera explícita dicho artículo del contrato de arras, se entenderá que el comprador siempre podrá recuperar el dinero adelantado en caso de encontrar dificultades en la financiación necesaria.
Arras en el Registro de la Propiedad
La tercera novedad viene de la mano de la posibilidad de poder registrar las arras penitenciales en el Registro de la Propiedad. Para ello, deberán darse estas tres circunstancias:
- El contrato de compraventa debe realizarse sobre un bien inmueble.
- El importe de las arras debe ser depositadas ante Notario.
- El plazo para firmar la compraventa debe ser inferior a 6 meses.
¿Qué son las arras penitenciales en Cataluña? Las arras penitenciales en Cataluña deben pactarse de forma explícita. Si es el comprador quien desiste del contrato, perderá el dinero; en cambio, si es el vendedor quien no desea continuar con el procedimiento, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado.En las arras penitenciales el comprador pierde la señal si se echa para atrás y el vendedor tiene que devolverla multiplicada por dos en caso de ser quien se salga del proceso de venta. ¿Qué son las arras confirmatorias en Cataluña? Según la norma catalana, las arras son confirmatorias si no se pacta otra cosa. Estas arras se entregan como una señal y no permiten el desistimiento del contrato.
Modelo de Contrato de Arras Penitenciales
Un contrato de arras es un contrato privado entre vendedor y comprador en el que ambas partes pactan la reserva de la compraventa de un inmueble.
Todo contrato de arras debe incluir:
- Identificación de comprador, vendedor e inmueble
- Compromiso por cerrar la transacción en un plazo determinado
- Precio y forma de pago empleada
- Cantidad de dinero adelantado a modo de señal
- Distribución de los gastos
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Sin embargo, otra de las diferencias entre reserva y contrato de arras es que en el primero, cuando se encuentra en fase de precomercialización, si el comprador se echa para atrás, ya sea porque no ha obtenido la financiación deseada o por cualquier otro motivo, tiene derecho a recuperar la cantidad aportada como reserva, mientras que en el contrato de arras echarse para atrás tiene consecuencias negativas para cualquiera de las partes. En cambio, si el contrato de reserva ya está en fase de comercialización, sí es vinculante y ninguna de las dos partes puede desistir.
Finalmente, esperamos que te hayamos aclarado las diferencias entre reserva y contrato de arras y que puedas realizar el tipo de contrato que más te convenga según tu situación. No obstante, lo más recomendable es trabajar con una agencia inmobiliaria como Envy Realty desde el principio del proceso de venta con el fin de evitar errores y realizar cada acción con la mayor seguridad jurídica posible. ¡Ponte en contacto con nosotros!
