Gracias a los expertos de ENVYREALTY, en este post respondemos a cuestiones como ¿qué ocurre si no consigues vender la vivienda antes de comprar la otra?; ¿puedes pagar dos hipotecas?; y ¿qué gastos tienes que asumir si compras la nueva vivienda antes de vender la habitual?

¿Es mejor vender antes de comprar? 

Depende de la situación económica del comprador y de cómo se gestione la venta. En una situación de bonanza económica no hay mayor problema en comprar antes de vender la vivienda antigua, porque los bancos y promotoras dan muchas facilidades. Pero, antes de nada, hay que hacerse la primera pregunta: ¿qué hago primero: vender o comprar? La opción ideal es hacerlo todo a la vez, anteponiendo la venta a la compra, aunque a veces se puede convertir en una tarea algo complicada si el comprador ideal no aparece o no hay viviendas de nuestro agrado.

¿Por qué es mejor vender primero y luego comprar? Porque hacerlo al revés puede hacer que surjan varios inconvenientes:

VIVIENDA HIPOTECADA

–No se podrá liquidar la hipoteca , por lo que no dispondrás del dinero de la venta para poder pagar la nueva vivienda.

–Será más difícil que el banco te conceda una nueva hipoteca si la anterior no se ha liquidado.

-En el caso de que te la concedan, tendrás que hacer frente a ambas cuotas durante un periodo de tiempo indefinido, por lo que resulta imprescindible tener una situación económica más que solvente.

-Tal vez consideren que la segunda HIPOTECA SEA PARA SEGUNDA RESIDENCIA  y no para una vivienda habitual.

Opciones en Vivienda hipotecada

En este caso puedes optar por varias alternativas:

• Vender la vivienda, cancelar la deuda y pedir una nueva hipoteca para comprar la casa nueva. Debido al presupuesto limitado de la mayoría de los compradores es la opción más recomendable.
• Pedir una hipoteca para pagar la nueva casa y seguir pagando las dos hipotecas hasta vender la vivienda antigua.
• Solicitar una hipoteca puente. Este tipo de préstamo permite adquirir la nueva vivienda mientras vendes la antigua y no requiere disponer de ahorros. 
• Negociar una subrogación con el banco para que el nuevo propietario asuma la hipoteca de la vivienda que se vende.
  

Vivienda no hipotecada

Lo ideal es hacer a la vez la venta de la vivienda habitual y la compra de la nueva. Se puede pactar en el contrato de arras el cierre final de la venta en un plazo determinado. Debería ser entre cuatro y seis meses con la finalidad de tener tiempo suficiente para encontrar la vivienda nueva.

No obstante, si dispones del dinero suficiente para los gastos de la compra de la vivienda nueva también puedes pedir un préstamo hipotecario y liquidar la deuda cuando vendas la antigua.

Lo mejor es vender antes para asegurarse de que se tiene financiación para realizar la compra.

Beneficios fiscales en Barcelona por la venta de un piso

Normalmente cuando vendes una casa hay que pagar impuestos en el IRPF por la ganancia patrimonial que hayas obtenido (esto se aplica también al donar una vivienda). De forma muy resumida, este beneficio se mide por la diferencia entre el precio de compra y el de venta. Este beneficio tributará dentro de las rentas del ahorro y pagarás entre un 19% y un 26% en impuesto.

Cuando vendemos una vivienda tenemos que tener muy presentes todos y cada uno de los gastos a los que tendremos que hacer frente con la transacción. Además de los costes necesarios para poder sacar nuestra vivienda al mercado (certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad…) también tenemos que asumir otra serie de gastos una vez hayamos encontrado comprador para nuestro inmueble y nos dispongamos a cerra la venta en notaría.

Uno de los grandes olvidados en cuanto a costes se refiere, es la Plusvalía Fiscal, no por suponer uno de los costes más bajos, sino por tener que ser abonado en nuestra próxima Declaración de la Renta.

Pero, ¿Cuánto tendremos que pagar por la Plusvalía Fiscal de un piso o casa en Barcelona / Sitges y a qué beneficios fiscales podemos acceder para ver aminorada la cantidad a desembolsar?

Plusvalía Fiscal por la venta de un piso o una casa en Barcelona & Sitges

La Plusvalía Fiscal grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta de nuestra vivienda. Para saber si hemos obtenido una ganancia patrimonial real, tendremos que restar al valor de venta (menos todos los gastos e impuestos inherentes a la venta) el valor por el que en su día compramos nuestro inmueble (más todas las inversiones, mejoras, gastos, tributos y amortizaciones inherentes a la compra).

La ganancia patrimonial obtenida por la venta de nuestro piso en Barcelona tributará de la siguiente manera:

• Ganancia patrimonial de 0 a 6.000 euros: tributará al 19%
• Ganancia de 6.000 a 50.000 euros: tributará al 21%
• Ganancia de 50.000 a 200.000 euros, tributará al 23%
• Ganancia a partir de 200.000 euros: tributará al 26%

A continuación haremos un repaso por los principales beneficios fiscales existentes en Barcelona por la venta de un a vivienda:

Beneficios fiscales en Barcelona

Sin embargo, existen una serie de beneficios que nos pueden hacer reducir la cantidad final a abonar en concepto de Plusvalía Fiscal. En nuestra Guía Práctica BENEFICIOS FISCALES DEL VENDEDOR podrás encontrar las 6 reducciones a las que podrás acceder para pagar menos a la hora de vender una vivienda en Barcelona.

Plusvalía fiscal para mayores de 65 años

Las personas mayores de 65 años no tendrán que tributar por la ganancia patrimonial obtenida por la venta de su vivienda habitual. Tampoco tendrán que hacerlo las personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia.

¡Ojo! Solo podrán acogerse a esta exención las personas mayores que transfieran su vivienda habitual, es decir, no podrán hacerlo las personas que vendan una segunda residencia y tampoco podrán hacerlo las personas mayores de 65 años que hayan estado viviendo durante los dos últimos años o más en una residencia, ya que en ese caso, su vivienda perdería la consideración de habitual.

Reinversión en vivienda habitual

También estarán exentas de tributación las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de una vivienda habitual, aunque el contribuyente sea menor de 65 años, siempre que el beneficio obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

Esto será así siempre que la vivienda a transmitir se trate de una vivienda habitual (quedándose excluidas las segundas residencias) y la reinversión en la nueva vivienda se haga en un plazo inferior a los dos años. También podrían acogerse a esta exención los contribuyentes que realicen la compra de la vivienda habitual primero y procedan con la venta de la vivienda inicial después, siempre que entre ambas transacciones no transcurran más de dos años.

Por constitución de renta vitalicia

También quedan excluidas de la tributación por la Plusvalía Fiscal en Barcelona, las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de cualquier elemento patrimonial, mueble o inmueble (segundas y sucesivas residencias, locales, garajes…) siempre que se cumplan de manera simultánea estos tres requisitos:

• Que el transmitente sea mayor de 65 años.
• Que la ganancia obtenida se destine a la constitución de renta vitalicia.
• Las ganancias se encuentran exentas hasta un límite máximo de 240.000 euros.

*Para tener acceso a todos los beneficios fiscales por la venta de una vivienda podéis descargar nuestra Guía Práctica beneficios fiscales del vendedor En ella encontraréis todas las casuísticas a las que os podréis acoger para ver aminorada vuestra cantidad a desembolsar en concepto de Plusvalía Fiscal por la venta de vuestro inmueble.