Con el fin de asegurar la operación, aunque no es obligatorio, sí es recomendable firmar un contrato privado de compraventa inmobiliaria antes de firmar la escritura pública ante notario. En este artículo de Envy Realty te contamos en qué consiste este contrato y qué información debe incluir para que no cometas ningún error.

Definición de contrato privado de compraventa

Lo primero de todo es tener claro qué es exactamente un contrato privado de compraventa inmobiliaria. Se trata de un documento privado y bilateral por el que se intercambia un inmueble por una cantidad de dinero previamente pactada. De esta manera, ambas partes adquieren el compromiso de cumplir con sus obligaciones legales dentro de la compraventa.

Por este motivo, es importante informarse bien sobre cada una de las cláusulas del contrato de compraventa inmobiliaria. En el caso de no tener la seguridad de entenderlo todo, puedes contar con los servicios de una agencia inmobiliaria experta en este tipo de contratos como Envy Realty.

En cuanto a las diferencias con la escritura pública, algunas de ellas son que en el contrato de compraventa inmobiliaria no es necesaria la firma de un notario y que no hace falta que sea en papel timbrado. Eso sí, también es cierto que una escritura pública tiene mayor peso jurídico, se puede inscribir en el Registro de la Propiedad y sirve para ejecutar acciones en cualquier tribunal. No obstante, un punto clave es que el contrato privado de compraventa inmobiliaria es vinculante y, por tanto, su cumplimiento es obligatorio para ambas partes.

Información que incluye un contrato privado de compraventa

Ahora que ya tienes más claro qué es un contrato de compraventa inmobiliaria, veamos qué información debe incluir:

El contrato de compraventa inmobiliaria es un documento legal que contiene una serie de datos, requerimientos y cláusulas. Antes de firmarlo, es importante verificar que incluya todos los elementos que se detallan a continuación.

En primer lugar, hay que revisar que figuren de forma correcta los datos personales tanto del comprador como del vendedor; esto incluye: nombre y apellidos completos de ambos, un número documento de identidad y la dirección de su residencia actual. En caso de que se quisieran incluir apoderados o más de una persona como compradora, es necesario también incluir sus datos en este apartado.

En segundo lugar, el vendedor debe incluir documentación que permita certificar la legalidad del título de inmueble y su potestad para vender el mismo. Seguido a ello, debe detallarse toda la información de la propiedad, incluida la dirección, la referencia catastral, los metros cuadrados (construidos y útiles), el número de la finca registral y la descripción que figura en el Registro de la Propiedad. También es importante dejar clara su situación arrendataria, es decir, si hay inquilinos o está ocupada de alguna manera y el estado en el que se encuentra.

Otro punto que debe estipularse en el contrato es la cantidad exacta de dinero por la cual se realizará o realizó la compraventa, como también el método y la fecha de pago de la misma. A su vez, debe indicarse la fecha exacta de entrega de la vivienda.

En otro apartado deberá precisarse todos los impuestos y gastos a pagar y quién se hará responsable de los mismos, tanto de los asociados a la compraventa del inmueble (honorarios de escrituración, gastos de agencia, etc.), como de los vinculados a la propiedad, como el IBI o las obras de comunidad. Finalmente, se incluyen en el contrato las penalizaciones a aplicar en caso de que alguna de las partes incumpla algunos de los compromisos asumidos en las cláusulas detalladas en el contrato.

• Datos del vendedor: en el caso de que el vendedor no pueda acudir presencialmente a la firma, tendrá que acudir un representante legal con un poder notarial. Asimismo, en el caso de una vivienda ganancial, tendrán que acudir cada uno de los cónyuges. También podrá acudir un promotor inmobiliario en el caso de que sea este el encargado de vender la vivienda. Por último, si se trata de una propiedad heredada, es fundamental asegurarse de que todos los herederos están de acuerdo y que tienen toda la documentación en regla.
• Precio de la vivienda: en un contrato de compraventa inmobiliaria se tiene que especificar la cantidad por la que se vende la vivienda y la forma de pago. También debe incluirse si se ha realizado contrato de arras previamente y cuál es el precio máximo de venta si se trata de una vivienda de protección oficial.
• Reparto de los gastos: en el contrato tiene que quedar reflejado que el vendedor pagará la Plusvalía Municipal, el IRPF y la copia original de la escritura de compraventa, mientras que el comprador pagará el resto de las copias del contrato de compraventa, los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que en el caso de Cataluña es del 10 %.
• Cargas de la vivienda: se debe reflejar en el contrato si la vivienda tiene cargas como una hipoteca pendiente de pagar o embargos. Los documentos que se deben solicitar para demostrar que el inmueble está libre de deudas son la nota simple al Registro de la Propiedad, el certificado de deuda cero al banco, el certificado de estar al corriente con la comunidad al presidente de la comunidad, el recibo del IBI del año en curso y la última factura pagada de cada suministro.

Para terminar, otra información que también se puede incluir en el contrato de compraventa inmobiliaria es el certificado de eficiencia energética, el certificado del ITE y las características de la vivienda.

En definitiva, firmar un contrato de compraventa inmobiliaria es muy recomendable a pesar de que después se firme también la escritura pública. Eso sí, es necesario que sea revisado por un experto en jurisdicción inmobiliaria para no cometer ningún error. Y si requieres de la ayuda de profesionales, en Envy Realty te podemos guiar y asesorar desde la búsqueda de tu comprador ideal hasta la firma de la escritura pública, así que no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

Desde el 1 de Enero de 2018, el Código Civil de Cataluña cuenta con un nuevo libro (el sexto).

Este nuevo documento, tiene como objetivo adaptarse al moderno derecho europeo de contratos de compraventas, respetando a su vez, la propia tradición jurídica existente.

A pesar de que a día de hoy existe un recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el Gobierno ante el Tribunal Constitucional, esta nueva normativa lleva en vigor desde el 1 de enero de 2018, por lo que a falta de una resolución al respecto, conviene destacar cuáles son las principales novedades que esta normativa contempla y que actualmente afecta a todos aquellos que desean comprar o vender una vivienda en Sitges o Barcelona.

Novedades principales del Código Civil en Cataluña

Las novedades expuestas en el sexto libro del Código Civil en Cataluña, afectan de manera directa a todas las compraventas de inmuebles producidas en la comunidad.Antes de descubrir las modificaciones que la nueva normativa establece, conviene tener claro las diferencias existentes entre un contrato privado de compraventa y una escritura pública para comprender a qué tipo de contratos afecta la nueva legislación.

Identificados ambos términos, pasemos a detallar las principales novedades que recoge el sexto libro del Código Civil catalán y que, a falta de una resolución del recurso interpuesto, actualmente afecta a todos los contratos privados realizadas en la comunidad de Cataluña.

Transmisión de la titularidad

En el antiguo Código Civil, el vendedor se limitaba a transmitir la posesión de un inmueble al comprador. Con las nuevas modificaciones, el vendedor adquiere la obligación expresa de transmitir la titularidad del dominio o derecho del bien del que se trate.

Conformidad

En el nuevo Código Civil de Cataluña, existe toda una subsección que regula la conformidad del inmueble transmitido (arts. 62120 a 621-30). Esta subsección, pretende sustituir el tradicional saneamiento de los artículos 1474 a 1499 del Código Civil.

Según la nueva normativa, la vivienda entregada debe corresponderse a lo establecido en el propio contrato y a los criterios avalados por la Ley para determinar si existe o no dicha conformidad. Para ello, se valorarán aspectos relacionados con:

• La adecuación de la descripción de la vivienda realizada por el vendedor.
• El inmueble debe ser idóneo para el uso habitual al que se destine o se hubiese acordado en el contrato.
• La propiedad debe tener las cualidades y prestaciones habituales que el comprador puede esperar de ella conforme a su naturaleza.
• La vivienda debe poseer las prestaciones exhibidas por el vendedor.

Deber de información

Además de la obligación de conformidad, el artículo 621-7 del nuevo Código Civil en Cataluña establece que el vendedor está en la obligación de facilitar toda la información relevante sobre la vivienda que se va a transmitir y a actuar conforme a la buena fe y la honradez de tratos.

De esta manera, la entrega del  certificado de eficiencia energética se convierte en un requisito indispensable para poder proceder con la firma.

Exclusión de Responsabilidad

El vendedor no responderá a la falta de conformidad que el comprador conozca, o que razonablemente no podía ignorar en el momento de la conclusión del contrato.

De igual manera, sí responderá en los casos de ocultación, negligencia grave o garantía expresa de conformidad.

Contrato de arras

Se establece claramente la distinción entre arras confirmatorias y arras penitenciales, estableciéndose que las primeras tienen carácter general y se dan por hecho mientras que no se estipule lo contrario, y las penitenciales tienen carácter excepcional y deben acordarse de manera expresa.

Precio

Una de las grandes novedades que el sexto libro del Código Civil de Cataluña contempla en relación a los contratos privados de compraventa, es la no necesidad de fijar un precio exacto en el contrato.

Con la nueva legislación, se establecen otras maneras de proceder a determinar el precio en caso de que éste no esté fijado expresamente. Por ejemplo, fijándose por parte de terceros o por cualquiera de las partes integrantes del contrato.

A pesar de las novedades que el nuevo Código Civil catalán contempla, una de las cosas que desde luego no cambia, es la vinculación existente entre comprador y vendedor a través de un contrato de compraventa. Es decir, las partes intervinientes estarán en la obligación de cumplir íntegramente con su contenido.

Debido a su validez y vinculación, es muy importante asegurarse de entender y aceptar cada una de las cláusulas expuestas antes de proceder con la firma.

¿Diferencia entre ARRAS y CONTRATO DE COMPRA VENTA?

Básicamente, la diferencia consiste en que con un contrato de arras podemos no realizar la compraventa del inmueble: El comprador puede renunciar a la compra perdiendo la cantidad entregada como arras y el vendedor puede abstenerse de realizar la operación devolviendo el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.  En ambos casos, sin necesidad de justificación alguna (art. 1.454 del Código Civil).

En el caso de que se hubiese firmado un contrato de compraventa, no está prevista la resolución, si no es por incumplimiento de la otra parte.

De esta manera, en función de la situación, puede ser más conveniente la firma de un contrato de arras o un contrato de compraventa.  Cuando el mercado inmobiliario estaba al alza, a los promotores les interesaba firmar contratos de arras: si el precio de los inmuebles seguía subiendo,  podían devolver (aunque duplicadas) las arras y el negocio salía redondo, porque de un mes a otro, los precios aumentaban escandalosamente. La cantidad habitual de unas arras oscila entre un 5% y un 15% del valor del inmueble.  En ocasiones, estos porcentajes se veían superados en cuestión de unos trimestres, especialmente cuando la compra se realizaba sobre plano, y la operación de devolución de las arras y venta a un nuevo cliente era redonda.

En cualquier caso, es recomendable que en el contrato se deje claramente expresada la voluntad de las partes, es decir,   que se establezca una cláusula que indique que “se entrega la cantidad “tal” en concepto de arras según lo previsto en el artículo 1.454 del Código Civil”.   De esta manera se puede evitar algún que otro pleito.

Además, es preciso fijar la cantidad de las arras, el precio de venta del inmueble y el plazo máximo para escriturar la compraventa.

La falta de plazo, deja el contrato en una situación de incertidumbre poco recomendable. Generalmente, el plazo suele ser de dos o tres meses, tiempo en el que el comprador puede gestionar la correspondiente financiación bancaria.

A pesar de haber recibido unas arras, no es recomendable para el vendedor ni la entrega de llaves ni permitir las obras antes de que la venta se haya formalizado mediante escritura.

En el caso del contrato privado de compraventa,  no es posible resolverlo si no ha habido  incumplimiento de la otra parte, que debe ser sustancial (incumplimiento del plazo para formalizar la escritura, inhabitabilidad de una vivienda o imposibilidad de uso de un local).  Los pequeños defectos en los acabados, no son causa suficiente para resolver el contrato.

Volviendo al contrato de arras, se distinguen tres tipos, arras  confirmatorias, arras penales y arras penitenciales.

Si vas a vender un piso en Sitges o Barcelona y no sabes cómo proceder con la redacción de este documento, tienes dudas conforme a la legislación existente en tu localidad, o simplemente quieres asegurarte de que tu contrato te garantiza todos tus derechos como vendedor, confía la venta de tu inmueble a una agencia inmobiliaria en Sitges experta en la tramitación de inmuebles como ENVYREALTY.