Es un caso muy común cuando varias personas heredan una vivienda y estas no se ponen de acuerdo sobre qué hacer con esa casa heredada. Por ejemplo, un padre fallece y les deja a sus tres hijos la casa en herencia. En este caso, es posible que dos de los hijos quieran vender la vivienda y que, sin embargo, el tercero se la quiera quedar para ponerla en alquiler. ¿Se puede obligar a ese heredero a vender la casa? En este artículo de Envy Realty te contamos todas las claves sobre este tema. ¡Vamos allá!
No se puede obligar a un heredero a vender una casa
La respuesta más rápida a la pregunta que da título al artículo es no, no se puede obligar a un heredero a vender una casa, ya que, en el caso de hacerlo, lo tiene que hacer por voluntad propia. No obstante, no te preocupes, pues existen otras soluciones con las que puede que todas las partes estén satisfechas. Lo cierto es que una vivienda no es un bien divisible, por lo que no vale con que cada uno venda o se quede su parte, así que tiene que haber un acuerdo.
Qué ocurre cuando uno de los herederos se niega a vender? ¿Es posible vender un piso heredado en Barcelona si uno de los herederos se niega a hacerlo?Para contestar a esta pregunta, tenemos que tener en cuenta que:No podemos obligar a nadie a vender una parte de su herencia, lo que sí que podemos hacer, es solicitar judicialmente una división de la misma.Pero, ¿de qué manera? Llevando a cabo una partición judicial de la herencia y la posterior subasta pública del bien. Detallemos este procedimiento, paso a paso:
Vender o comprar una de las partes
La primera opción es la más amistosa. En primer lugar, puedes tratar de hablar con el heredero que se opone a vender para intentar convencerle. En el caso de que esto no funcione, si lo que quiere es alquilar el inmueble, quizá puedas venderle tu parte para que sea propietario del 100 % de la vivienda y así ambos quedáis contentos: tú has obtenido el dinero correspondiente a tu parte y la otra persona tiene la posibilidad de alquilar la casa.
Por otro lado, también se puede hacer al revés: tú le compras su parte para que tú puedas vender el 100 % del inmueble. Así tú obtendrías el dinero de la venta y la otra persona tendría el ingreso de su parte correspondiente.
Acudir a la vía judicial
En el caso de que las conversaciones amistosas no lleguen a buen puerto, es posible que tengas que acudir a la vía judicial para forzar una subasta pública. Este método consiste en tasar la vivienda judicialmente y vender la casa por subasta. En ella pueden participar los herederos que sí quieren vender el inmueble, pero de ninguna manera el que se opone.Una vez iniciado el proceso judicial, puede haber dos resoluciones. La primera es que uno de los herederos se quede con el 100 % de la vivienda y que los otros reciban el dinero de la venta de su parte correspondiente. La segunda posible resolución es que un tercero compre la vivienda.Si es uno de los herederos quien gana la subasta, al precio de la vivienda tendrá que restarse el valor de la parte que le corresponde. Por otro lado, en el caso de las personas que pujen sin ser herederos, tienen que depositar una fianza del 30 % del valor del inmueble.
La desventaja de acudir a la vía judicial, aparte de ser un proceso más largo, es que es una opción mucho más costosa, ya que se necesita a un abogado, un procurador y un perito judicial nombrado por el juzgado. Además, el perito hará una tasación del inmueble, pero si alguno de los herederos no está satisfecho, estarán en la obligación de contratar a un perito privado.
Los paso serían estos:
1. Determinar del precio de la vivienda
Para fijar el precio de la vivienda que saldrá a subasta pública, será necesaria la intervención de un perito judicial nombrado por el Juzgado. Hay que tener en cuenta que, si uno de los herederos está en desacuerdo con la tasación emitida por el perito, tendrá derecho a impugnarla.En caso de llevar a cabo una impugnación, los herederos tendrán que contratar a un perito tasador propio, algo que puede elevar los costes aún más.Ten en cuenta que una valoración judicial, siempre estará por debajo del precio que la vivienda podría alcanzar en el mercado. Puedes solicitar una valoración estimada del precio de mercado de tu vivienda desde la página de ENVYREALTY.
2.Celebración de la subasta
Una vez determinado el precio de la vivienda heredada, un secretario judicial señalará la fecha y hora para la celebración de la subasta pública, una subasta a la que podrá acudir cualquier tercero además de los propios herederos que se vieron obligaros a interponer el procedimiento judicial. La vivienda será adjudicada al mejor postor.La única persona que NO puede pujar en la subasta pública, es el heredero que se negaba a vender la propiedad. Este heredero, recibe el nombre de disidente.
- ¿Cómo se reparten los beneficios?
El dinero obtenido por la venta, será repartido entre todos los herederos, no obstante, será necesario descontar los gastos judiciales generados durante el proceso.
¿Es la subasta pública una buena opción?
La subasta pública es la última de las vías a valorar en casos de herencia. Los altos costes que conlleva este procedimiento (abogado, procurador, tasador…), los precios más bajos alcanzados con la venta y el deterioro de la relación ocasionada por el procedimiento, convierten a la subasta pública en una alternativa únicamente aconsejable en casos de emergencia.
Entonces, ¿cuál es la mejor solución? Cuando uno de los herederos se nieva a vender su parte de la herencia, lo mejor es intentar llegar a un acuerdo entre las partes.
- Comprando al heredero disidente su parte proporcional del inmueble
- Cediendo el disidente su parte de la herencia si el problema es que no tiene los medios suficientes para hacer frente a los gastos que la vivienda heredada conlleva
La gestión de las herencias, normalmente son un procedimiento complejo. Aun existiendo acuerdo entre las partes implicadas, la tramitación de la documentación para la inscripción de la vivienda en el registro de la propiedad.Es una gestión complicada que requiere del asesoramiento de un profesional que garantice la transmisión de la propiedad con total garantía.
En Vivendex, somos expertos inmobiliarios en la gestión de pisos heredados. Si quieres conocer tus posibilidades como heredero y maximizar la rentabilidad de tu patrimonio desde el primer día, ponte en contacto con nosotros.
Por el momento, aquí te dejamos con una infografía que refleja los pasos que deberás llevar a cabo para registrar una vivienda heredada en Barcelona & Sitges.
Conclusión: mejor llegar a un acuerdo amistoso
En definitiva, no es posible obligar a un heredero a vender una casa heredada, sino que todos los herederos se tienen que poner de acuerdo sobre qué hacer con el inmueble. Asimismo, lo ideal es llegar a un acuerdo amistoso, ya que de lo contrario será un proceso más largo, complicado y costoso.
En cualquier caso, ya sea una casa heredada o no, desde Envy Realty te recomendamos contar con nuestros profesionales inmobiliarios para que te acompañen en el proceso de venta del inmueble con el fin de que sea lo más rápido posible, al mejor precio y sin cometer errores. ¡Contáctanos sin compromiso!