En Catalunya es muy común que en las herencias se reciban viviendas, por lo que hay que decidir si te la quedas o si la vendes. En cualquier caso, para poder declarar el inmueble correctamente hay que saber cómo calcular el valor de adquisición de una vivienda heredada. Aceptar una vivienda heredada implica liquidar una serie de impuestos para poder hacernos con la propiedad. Para poder liquidar este tributo es necesario otorgar un valor a la vivienda heredada, una gestión que suele genera dudas entre los herederos.

¿Qué valor tenemos que otorgar a la vivienda heredada durante el 2023? Antes, al comprar una vivienda, había que abonar unos impuestos sobre la base del que había costado. Sin embargo, desde enero de 2022, hay que pagarlos con relación al precio de mercado estipulado por la Dirección General del Catastro. Te explicamos todos los detalles.

¿Cómo valorar una vivienda heredada en 2023? El valor de referencia catastral

Si acabas de heredar una vivienda, puede que te sientas algo confuso en referencia a los pasos que debes seguir a continuación. Si te encuentras en esa situación, lo más importante es que conozcas el nuevo valor de referencia del catastro. Como hemos mencionado anteriormente, se aplica desde el 1 de enero de 2022 y desde entonces, es la nueva base imponible de impuestos como el de transmisiones patrimoniales y el de sucesiones y donaciones. ¿Cómo saber el valor catastral de un inmueble en Cataluña?

Sede Electrónica del Catastro
Es una forma muy fiable y efectiva para conocer el valor catastral en Barcelona 2023. Actualmente, dispone de un servicio Online, presencial o telefónica. Online debes que introducir la referencia catastral y al mismo momento podrás saber cuál es el valor catastral de tu piso o casa. Este valor, es el que da la Dirección General del Catastro a un inmueble tras realizar un análisis de los precios de las compraventas que se realizan ante notario, en función de los datos registrados en el Catastro Inmobiliario, como son los precios de las transacciones de inmuebles de la zona o las características catastrales de cada propiedad.

Valoración de los bienes inmuebles a efectos de los impuestos sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y sobre sucesiones y donaciones.

Nuevo valor de referencia de Catastro en Cataluña

Desde el pasado 1 de enero de 2022 se encuentra en vigor una importante novedad en materia fiscal que afecta a sucesiones y donaciones en Cataluña, entre otros tributos relacionados con la transmisión de inmuebles. Se trata del nuevo valor de referencia de Catastro en Cataluña, que determina la base imponible de impuestos relacionados con el traspaso de inmuebles como es el caso del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se abona con la compraventa de vivienda usada; o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD).

Esta novedad puede afectar a nuestras decisiones de inversión, y también a la forma de planificar la transmisión demuestro patrimonio inmobiliario en Cataluña. Por eso, en este post queremos contarte con todo detalle qué ha cambiado y cómo afecta a la hora de planificar una herencia o donación en Cataluña.

Nuevo valor de referencia de Catastro en Cataluña: ¿Cómo afecta a sucesiones y donaciones?

Lo primero que debes saber es que, a raíz de este cambio, el contribuyente no pagará impuestos por lo que ha pagado (precio de compraventa) por su inmueble, sino por su valor de mercado, y la ley presume que este valor de mercado se corresponde con el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Sin embargo, esta presunción admite prueba en contrario, por lo que existe la posibilidad de reclamar.

Este nuevo valor no es lo mismo que lo que conocemos como valor catastral. En resumidas cuentas, el valor de referencia de Catastro se basa en un cálculo a partir de precios de mercado de compraventas de inmuebles facilitados por Notarios y Registradores, sin tener en cuenta el estado concreto de la vivienda (si necesita reformas, si está ocupada…), ni tampoco el precio de compraventa. Tan solo se valorarán las características catastrales de la propiedad, pero no las circunstancias propias de cada inmueble.

Además, este valor se actualizará anualmente para ajustarse a la realidad, de forma simultánea en todos los municipios.

Desde el pasado 1 de enero de 2022, el valor de referencia de Catastro ya es la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones  (ISyD) en toda España, incluyendo a Cataluña, os lo explicamos en este mismo post.

El resultado es que, independientemente del precio pagado por un inmueble, el nuevo valor de referencia de Catastro ya es el valor mínimo por el que tributar si se compra una vivienda o si se recibe en herencia o en donación. Si un contribuyente presenta una autoliquidación que no se corresponda con este nuevo valor, estará incumpliendo la ley y se expondrá a una rectificación por parte de Hacienda, así como a posibles sanciones.

Eso sí, en caso de discrepancia, el contribuyente tendrá la posibilidad de utilizar cualquier prueba admitida en Derecho para demostrar que el valor de mercado del inmueble no se corresponde con el valor de referencia de Catastro.

Además, hay que tener en cuenta que el nuevo valor de referencia de Catastro afecta también al valor de adquisición y transmisión en relación con el IRPF y la plusvalía municipal, en aquellos casos en que las normativas de estos impuestos remitan a los valores fiscales que se prevén en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

También afecta a la base de cálculo para el Impuesto sobre el Patrimonio en Cataluña que, recordemos, grava el patrimonio neto que supera el umbral de los 500.000 euros en Cataluña, con una bonificación adicional para la vivienda propia.

Eso sí, en cuanto a este último impuesto, no se utiliza estrictamente como base imponible. Así, la base imponible en este caso se considera el mayor de los siguientes valores: el valor catastral, el valor determinado a efectos de otros impuestos o el precio de compra. El valor determinado por la Administración es el de referencia de Catastro.

Si consideras que el valor de referencia de Catastro no se ajusta a la realidad del mercado, será posible reclamar ante Hacienda, teniendo en cuenta que la normativa de Transmisiones Patrimoniales, así como la de Sucesiones y Donaciones, presumen que ambos valores son equivalentes.

Una vía es recurrir la liquidación que te notifique el organismo correspondiente cuando no hayas presentado autoliquidación o lo hayas hecho declarando un valor inferior al de referencia.

Diferencias entre el valor catastral y el de referencia

El valor catastral está marcado mediante procedimientos de valoración colectiva de los inmuebles y se actualiza con las Leyes de Presupuestos Generales del Estado. Por otro lado, este valor es la referencia para calcular la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).De hecho, el valor de referencia se calcula cada año para todas las zonas de España. Mientras que el valor catastral se modifica puntualmente por municipios o por zonas

• El valor catastral de los inmuebles sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Se trata de un dato privado y se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
• El valor de referencia de los inmuebles es una de las características económicas de su descripción catastral, como el uso o la localización. Es un dato público que se determina cada año, simultáneamente en todos los municipios y, en ningún momento, superará el valor de mercado porque se aplicará un factor de minoración. 

Los factores de minoración son coeficientes aplicables en la determinación de los valores de referencia individualizados de los inmuebles, que garantizan que éstos no superan los valores de mercado.

¿A qué impuestos afecta el nuevo valor de referencia?

Desde el pasado 1 de enero de 2022, el valor de referencia de Catastro ya es la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) en toda España, incluyendo a Cataluña

¿Qué es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones?

Para empezar, lo primero que tienes que entender es el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Se trata de un tributo que se aplica en España sobre la transferencia de bienes y derechos de una persona a otra en caso de muerte o donación.

Este impuesto está regulado por las leyes fiscales y varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre la propiedad y la relación entre el donante o difunto y el receptor. El Impuesto de Sucesiones y Donaciones se aplica a bienes como viviendas, terrenos, cuentas bancarias, inversiones y otros activos.

Asimismo, es importante tener en cuenta este impuesto a la hora de planificar la transmisión de bienes y derechos a familiares o herederos, ya que puede tener un impacto significativo en la cantidad de bienes que se transfieren.

¿Qué es el valor de adquisición de un inmueble ?

En segundo lugar, uno de los conceptos más importantes que debes conocer es el valor de adquisición de una vivienda. Se trata del importe al que se adquiere un inmueble, teniendo en cuenta el precio de la casa más los gastos e impuestos que correspondan.

En cambio, el valor real de la vivienda es el precio al que se vendería la vivienda heredada en un proceso de compraventa. Normalmente se calcula gracias al valor catastral, el valor de adquisición y el valor fiscal que le otorga Hacienda.

¿Cuál es el valor de adquisición de una vivienda heredada?

¿A qué corresponde el valor de adquisición de un inmueble heredado? El valor de adquisición corresponde al valor otorgado a la vivienda a efectos del ISD sumado a los gastos asociados a la adquisición del inmueble; tales como el pago de mejoras, gastos de notaría y el propio pago de tributos.¿Cómo saber el valor de adquisición de un inmueble heredado? El valor de adquisición de un inmueble heredado es aquel que se ha establecido como base del impuesto de sucesiones más la suma de los gastos asociados a ello. Es decir, gastos de notario y el propio pago de tributos

Entonces, ¿cómo se calcula el valor de adquisición de una vivienda heredada? Con el fin de poder declarar un inmueble que se ha heredado es necesario conocer su fecha de adquisición y su valor. El valor es sencillo de saber, ya que simplemente es la valoración que se haya declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Por tanto, no se debe tener en cuenta el precio de compraventa por el que el propietario lo adquirió ni su valor catastral.

En cuanto a la fecha de adquisición de una vivienda heredada, a efectos legales corresponde al día de fallecimiento del propietario. Esta fecha es importante conocerla, ya que la necesitarás para ciertos trámites.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial de una vivienda heredada?

La ganancia patrimonial en un piso heredado es el aumento en el valor del piso desde el momento en que fue adquirido hasta el momento en que se vende. En España, esta ganancia está sujeta a impuestos. Además, como hemos visto anteriormente, el valor de adquisición es el que se ha declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

¿Cómo declarar la venta de una vivienda heredada?

Para terminar, también es fundamental que sepas cómo declarar la venta de una vivienda heredada. Al igual que cuando vendes cualquier tipo de vivienda, sea heredada o no, supone una ganancia patrimonial, por lo que lo tienes que declarar en el IRPF del año correspondiente.

En resumen, para declarar la venta de una vivienda heredada tienes que seguir los siguientes pasos:

• Obtener una valoración del piso para conocer su precio de venta.
• Pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP/AJD) sobre el precio de venta.
• Realizar una escritura pública de compraventa ante un notario.
• Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para inscribir la venta.
• Declarar la ganancia patrimonial en la declaración de la renta correspondiente.

Por supuesto, es recomendable consultar con un abogado o un asesor fiscal como los profesionales de Envy Realty para asegurarte de cumplir con todas las obligaciones fiscales y legales correspondientes. Finalmente, nuestra recomendación es que cuentes con nosotros para vender cualquier vivienda heredada, ya que somos expertos en la materia y evitarás caer en errores que te pueden costar muy caros.